Как составить договор аренды недвижимости правильно?
Подробная инструкции о том, как правильно составить договор аренды недвижимости и избежать роковых ошибок. Здесь рассмотрены все аспекты арендных правоотношений, что позволит должностным лицам субъектов хозяйствования защитить свои интересы, а собственникам – избежать ошибок при подготовке документов. Практические рекомендации помогут получить исчерпывающее представление о данном вопросе.
Что такое договор аренды нежилого помещения?
Договор аренды помещения – это письменное соглашение, заключённое между двумя сторонами, по которой одна из них (арендодатель, субарендатор) обязуется предоставить другой (арендатору) недвижимое имущество во временное пользование за определённое вознаграждение. Недвижимое имущество – это согласно ФЗ №122 любые объекты, которые не могут быть перемещены без нарушения целостности. К ним относятся не только недра и земельные участки, но и капитальные строения, сооружения, предприятия, нежилые помещения.
Существуют следующие виды подвиды договоров аренды нежилого помещения:
- Договор аренды зданий и сооружений;
- Договор аренды предприятия;
- Договор субаренды (сдача помещения в поднаём с разрешения собственника);
- Договор аренды с последующим выкупом предмета соглашения;
- Договор безвозмездного пользования помещением.
Именно первый вид сделок используется активнее всего. При составлении соглашения необходимо руководствоваться действующим законодательством.
Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК), глава 34, ст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.
- Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010, где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.
- Определение ВАС РФ от 09.09.2010 о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.
Также правоотношения регламентированы целям рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК, ЗК, а также закона «О государственной регистрации…».
Какие пункты соглашения являются первостепенными, а какие – вторичными? Без каких условий договор может быть признан недействительным? Это важнейший вопрос, который стоит перед участниками сделки.